Dépôt de garantie : distinguer usure normale et dégradations

Votre ancien propriétaire retient une partie du dépôt de garantie en parlant de dégradations ? Faites la différence entre usure normale (vétusté) et dommages imputables, vérifiez les preuves, demandez les justificatifs et suivez les démarches amiables officielles si le litige persiste.

Mis à jour le 2026-10-25

Réponse rapide

• L'usure normale (vétusté) vient du temps et de l'usage courant. Elle n'est pas à votre charge.
• Les dégradations et le défaut d'entretien peuvent justifier une retenue si elles sont prouvées et chiffrées.
• Le bailleur doit comparer les états des lieux d'entrée et de sortie, et fournir des justificatifs (factures, devis, photos). Délai de restitution du dépôt : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois s'il y a des écarts. Voir les sources en fin d'article.

Que faire maintenant ?

1. Comparez les états des lieux. Repérez, pièce par pièce, ce qui était noté à l'entrée et ce qui est noté à la sortie. Demandez-vous si le changement est une usure normale (peinture ternie, joints jaunis, parquet légèrement marqué par l'usage) ou un dommage précis (cassure, tache profonde, trou, défaut d'entretien manifeste).

2. Demandez les justificatifs des sommes retenues. Écrivez un message clair en rappelant chaque poste contesté et son montant. Le bailleur doit prouver la réalité et le coût des réparations par des documents (factures ou devis, photos, éventuelle lettre de réclamation de loyers impayés restée sans réponse).

3. Rappelez les règles essentielles. La vétusté n'est pas facturable au locataire. Les retenues doivent être prouvées, liées à des écarts constatés entre l'entrée et la sortie et rester proportionnées. En copropriété, une provision pour charges peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, dans la limite de 20 % du dépôt et avec des justificatifs.

Action aujourd'hui : envoyez un courriel ou un courrier listant, pièce par pièce, ce que vous acceptez et ce que vous contestez. Demandez les pièces manquantes et la restitution du solde.

Besoin d'un appui pour une lettre nette et complète ? Notre aide à la rédaction vous guide pas à pas pour une mise en demeure claire. Une lettre n'est pas une procédure, mais elle fixe vos demandes et un délai. Accédez au service : https://www.onconteste.fr/mise-en-demeure.

Les preuves à garder

• États des lieux d'entrée et de sortie signés.
• Photos datées (avant/après) et preuve de remise des clés (main propre contre reçu ou recommandé AR).
• Échanges écrits avec le bailleur (courriels, lettres).
• Devis ou factures reçus, et tout document détaillant les retenues.
• Reçus de paiement du loyer et des charges.

Pourquoi c'est important : en cas de contestation, le bailleur doit démontrer la réalité et le coût des réparations et relier chaque retenue à une différence entre l'entrée et la sortie. Sans ces preuves, la retenue est fragile.

Exemple fictif réaliste : entrée, mur du salon « bon état » ; sortie, « nombreuses traces et 6 chevilles apparentes ». Le bailleur envoie une facture de peinture pour tout l'appartement. Vous pouvez accepter le rebouchage et la remise en peinture du mur concerné, mais contester le repaint total si rien n'indique que les autres murs sont touchés. À l'inverse, une peinture simplement passée par le temps relève de l'usure normale et ne devrait pas être facturée.

Les erreurs à éviter

• Déduire le dernier mois de loyer avec le dépôt : c'est interdit. Vous devez payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du bail.
• Égarer les états des lieux : sans eux, il devient difficile de prouver l'usure normale ou l'existence antérieure d'un défaut.
• Accepter des retenues non chiffrées : sans devis ou facture, refusez poliment et demandez les pièces.
• Confondre lettre amiable et démarche officielle : une lettre, même recommandée, ne remplace pas une conciliation ni, si besoin, une saisine du juge.

Votre prochaine étape

1. Lettre amiable structurée. Rédigez une lettre avec pour objet « Contestation de retenues sur dépôt de garantie ». Listez chaque élément retenu, indiquez ce qui figure aux états des lieux d'entrée et de sortie, et ce que vous contestez. Demandez les justificatifs manquants et la restitution du solde. Rappelez le délai légal de restitution (1 mois sans écart, 2 mois avec écarts) et, en copropriété, la limite de 20 % pour la provision.

Si vous souhaitez être accompagné, notre service d'aide à la rédaction prépare une mise en demeure adaptée à votre cas : https://www.onconteste.fr/mise-en-demeure. Nous ne déposons pas de procédure à votre place.

2. Démarches amiables officielles si le désaccord persiste.

• Si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 € : avant de saisir le juge, une démarche amiable est obligatoire. Vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice. Un médiateur civil est possible, mais payant.
• Si le montant du litige est supérieur à 5 000 € : vous pouvez saisir directement le juge. La tentative amiable reste utile pour trouver un accord.

3. Et si rien ne bouge ? Vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le délai pour agir est de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.

Important : en copropriété, la provision sur charges peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Elle doit être justifiée et ne pas dépasser 20 % du dépôt. Le solde doit être régularisé dans le mois suivant l'approbation des comptes.

Préparer votre document

Vous pouvez préparer votre demande au propriétaire avec OnConteste. Le service vous aide à rédiger votre document à partir de votre situation.

Sources officielles

• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation : consulté le 2026-10-25.
• Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ? : consulté le 2026-10-25.