Dépôt de garantie : demander les justificatifs des retenues pour travaux

Votre ancien bailleur a retenu une somme sur votre dépôt de garantie pour des travaux ? Vous pouvez demander les justificatifs (factures, devis, état des lieux). Voici les étapes simples, les preuves à garder, les erreurs à éviter et les démarches gratuites si besoin.

Mis à jour le 2026-10-06

Réponse rapide

Votre bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour des sommes qui vous restent dues (dégradations, réparations locatives non faites, loyers ou charges impayés). Mais il doit justifier ces retenues. Les pièces admises sont notamment : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat d’un commissaire de justice, factures ou devis, lettre de réclamation de loyers impayés restée sans réponse. Sans justificatifs solides, vous pouvez contester. Voir les sources officielles ci‑dessous.

Le dépôt se rend, en principe, sous 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, ou sous 2 mois s’il ne l’est pas. En copropriété, une provision sur charges peut être conservée, dans la limite de 20 % du dépôt, avec pièces à l’appui et régularisation après l’arrêté annuel. Sources en bas.

Que faire maintenant ?

1. Demander les justificatifs par écrit

• Écrivez au bailleur (courriel puis courrier recommandé avec avis de réception si besoin). Demandez la liste précise des retenues et les pièces correspondantes : état des lieux d’entrée et de sortie, photos datées, factures ou devis, relevés de charges, preuve d’un impayé.
• Fixez un délai clair de réponse (8 à 15 jours). Une mise en demeure est une lettre formelle qui exige l’exécution d’une obligation dans un délai. Elle reste une démarche amiable et ne remplace pas une procédure.

2. Vérifier la cohérence des pièces

• Comparez les états des lieux. Les dégradations doivent être nouvelles et vous être imputables, pas liées à la vétusté (usure normale).
• Pour la copropriété, vérifiez la provision (maximum 20 % du dépôt) et la promesse de régularisation après l’approbation des comptes, avec justificatifs.
• Pour les travaux, une facture est plus forte qu’un simple devis. Le montant doit viser la remise en état, pas une amélioration.

3. En cas de refus ou d’absence de réponse

• Envoyez une mise en demeure en recommandé avec avis de réception. Pour gagner du temps, vous pouvez utiliser l’aide à la rédaction OnConteste pour une lettre claire et structurée, adaptée à votre cas : https://www.onconteste.fr/mise-en-demeure. Vous envoyez la lettre vous‑même. Nous ne déposons aucune procédure administrative ou judiciaire à votre place.
• Si le désaccord persiste, utilisez une démarche amiable gratuite : commission départementale de conciliation (CDC) ou conciliateur de justice. Pour un litige d’un montant inférieur ou égal à 5 000 €, cette étape amiable est obligatoire avant de pouvoir, si nécessaire, saisir le juge. Voir les sources.

Exemple fictif Vous quittez un T2. Le bailleur retient 480 € pour « peinture salon ». Vous demandez les justificatifs. Il envoie l’état des lieux de sortie montrant des traces importantes non signalées à l’entrée et une facture de 420 € d’un peintre, plus 60 € de fournitures. Vous vérifiez : les traces figurent sur des photos datées, la facture correspond au salon uniquement. La retenue paraît justifiée. Si, au contraire, il ne fournit qu’un devis approximatif sans état des lieux concordant, vous contestez par mise en demeure.

Les preuves à garder

• Le bail et ses annexes.
• Les états des lieux d’entrée et de sortie signés, vos photos datées.
• Les échanges avec le bailleur (courriels, SMS, lettres recommandées et accusés de réception).
• Les justificatifs reçus : factures, devis, relevés de charges, constat de commissaire de justice.
• La preuve de la remise des clés (date qui déclenche le délai de restitution). Conservez une copie numérique et papier. Ces éléments servent en conciliation et, si besoin, devant le juge.

Les erreurs à éviter

• Attendre sans écrire. Sans courrier formel, vous aurez plus de mal à obtenir les pièces.
• Confondre lettre amiable et procédure. Une mise en demeure n’est pas une saisine de la CDC ni du juge.
• Oublier les délais de restitution : 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon. En copropriété, une provision possible jusqu’à 20 %, avec pièces et régularisation ensuite.
• Négliger l’état des lieux. C’est la base pour imputer ou non des dégradations au locataire.
• Accepter des retenues sans preuve. Demandez systématiquement des justificatifs précis et datés.

Votre prochaine étape

Aujourd’hui

• Envoyez un courriel bref demandant : la liste détaillée des retenues, l’état des lieux d’entrée et de sortie, les photos, factures ou devis, et, s’il y a copropriété, le détail de la provision de charges.
• Préparez votre recommandé avec avis de réception si vous n’avez pas de réponse sous 7 à 10 jours.

Si vous voulez aller plus vite pour une lettre solide

• Utilisez l’aide à la rédaction OnConteste pour une mise en demeure claire, avec un délai précis : https://www.onconteste.fr/mise-en-demeure. Vous restez maître de l’envoi. Une lettre ne remplace pas une conciliation ni un recours devant le juge.

Si le bailleur refuse toujours

• Engagez une démarche amiable gratuite (CDC ou conciliateur de justice). Pour un litige d’un montant inférieur ou égal à 5 000 €, cette étape est obligatoire avant une éventuelle saisine du juge des contentieux de la protection. Le délai pour agir en justice sur le dépôt de garantie est de 3 ans à compter du jour où il aurait dû être rendu. Voir les liens officiels.

Préparer votre document

Vous pouvez préparer votre demande au propriétaire avec OnConteste. Le service vous aide à rédiger votre document à partir de votre situation.

Sources officielles

• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation : consulté le 2026-10-06.
• Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ? : consulté le 2026-10-06.